| 第3話 売買契約から入居まで |
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| 購入申込書には契約金額、契約日、手付金の額（売買代金の１〜2割の金額） 取引決済の日、住宅ローン利用の有無（有る場合はその利用額）等が記載され営業マンは売主に申込書を提示して契約へ向かって交渉します。 |
通常申込日より直近の手付金がご用意頂ける日で契約日を決めます。
これは売主は申込を受けると他に購入希望者が出てきても交渉が出来ないという しばりを受ける為、法的拘束力は有りませんが不動産取引の一般的な慣習です。 |
一度購入の意思表示をした買主はすぐに契約に向けて努力するという意思を 売主に伝える為です。  通常２,３日から最長でも一週間ぐらいの間です。 |
| それ以降の契約日を希望される場合は、他に何か理由があって契約出来ない事情を説明されないと営業マンの方から、契約を断る場合も有ります。 |
| (良い営業マンは事情を説明されると、その事情にあわせた提案等の答えを持ってます） |
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売買契約の前に重要事項説明を受けます、これは業法の35条で定められており 宅地建物取引主任者が、必ず主任者証を提示して行ないます。
権利関係、法令上の制限、水道ガス等の設備関係や契約が解除された時の措置等 多岐にわたって説明されます。 |
| 実際に物件の現地を確認しただけではわからない事、等の説明もありますので、 十分に理解できるまで質問してキチンと納得して下さい。 |
| 業法で定められている内容は、最低限の説明事項ですので、業者の取組によって 内容の質に格差があります。 |
| 事前に重要事項説明書を受けとって確認される事をお奨めします。 |
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| 書面が全てです。 |
後になって「言った言わない」が無いように全て書面にして下さい。
付帯設備（照明器具、エアコン等）もキチンと付帯設備表に記載して下さい。
手付金、印章（認印でもＯＫですが実印を押印する方の方が多いです）が必要です。 |
| 住宅ローンを利用される方は、ローンの申込に必要な書類（住民票、印鑑証明、所得証明、実印等）が必要です。 |
| 保証については新築住宅の売買、建築請負契約の場合は住宅の品質確保の促進等に関する法律 （品確法） により10年間の保証は確保されます。 |
但し、中古住宅については宅建業者が売主の場合のみ2年間の保証 （瑕疵担保責任を負う）が有りますが、 一般の方同士の売買では保証というものは全く無いと言えます。
（特約によって瑕疵担保責任を一定期間負うというものは有りますが、 築年数の浅い物件に限られているのが現実です）
住宅において瑕疵と呼ばれるものは一般的には、主要構造部位の腐食、 給配水管の不良、白蟻被害、雨漏り等があげられます。 |
| 住宅ローンを利用される方は、契約後、すぐにローンの申込手続をします。 |
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| 売買取引決済は通常住宅ローンを申し込まれた金融機関（ローンを借りる銀行）へ 売主、買主、仲介業者、司法書士が一堂に会して行なわれます。 |
| 売主の抵当権の抹消（ローンの残債がある場合）売主から買主への所有権移転登記 買主の抵当権設定（ローンを利用する場合）の登記が同時にされます。 |
| 残金の支払、鍵の受け取り（物件の明渡し）を受けます。 |
| 住民票、印鑑証明書（抵当権設定用）実印（ローンを利用しない場合は認印でＯＫ） が必要です。 |
| （ちなみに宅建業の免許権者は都道府県知事または建設大臣ですが、実際の監督等は都道府県の宅建業の係りです。今谷さんの義父さんのお仕事です） |
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| 現地に出向き契約時と変化が無いか最終確認します。 決済前にする時もあります（確認してから残金を支払うという意味です） |
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