売主は、今回の売買代金だけでは、担保の抹消をすることができないとのことで、8月末までに、不足資金を用意するが、それができない可能性が、ないともいえないというようなことを、仲介さんから聞いておりました。
（売主とは直接話をしたり、顔をあわせたりする機会がありませんでした）

その後当方は、ローンの審査もパスし金消契約も結び、残金決済を待つばかりだったんですが、先日、仲介さんから、やはり、抹消資金の都合がつかないので、10月末まで決済を引き伸ばして欲しいとのことでした。

私は、その決済日までは、無料でこの家を借りる形で、住み続けることを条件に、ＯＫしてしまったのですが、後で考えると、資金力に不安のある売主ということで、もし、10月末に資金がそろわなかった場合、どうすればよいのか、又相手方の債務不履行ということで契約解除した場合に、手付金200万円は、本当に帰ってくるのか、違約金（約400万円）など、本当に支払能力があるのか？など、非常に不安を感じ、その旨を仲介業者につげたところ、「あんまり、細かいこと心配してたらきりが無いし、最悪売主の親御さんが現金を持っているから払ってくれるはず。」などと、まるで私がクレーマーであるかのような対応です。

当然、こんな口約束では、法律上相手の親御さんは、違約金の支払い義務など無いと思われるので、違約金支払いについて、保証する旨の念書等をとりたいのですが、仲介に相手にしてもらえません、又、親御さんが資金力があるなら、抹消資金に困ることも無いのでは？？などと、非常に不安です。

長くなりましたが、どのような対処をすべきなのか、ご教示いただけないでしょうか？

ｐｓ：俗に手付け倍返しといいますが、今回の場合、再度抹消をできない場合は、債務不履行による解除ということになり、手付金200万、+違約金400万円を請求できると考えてよりのでしょうか。

又、手付け解除の場合はどうでしょうか？

“へるぷ”さんがご心配されている内容は、今後非常に起こりうる可能性が高い問題でしょうし、当然、心配でしょう。

親御さんが資金力があるなら、抹消資金に困ることも無いのでは？？と考えるのは、あたりまえですよね。

しかし、契約事は、実際に違約が発生してからしか、対応できません。

抹消できない可能性を、保全することの取り決めではなく、抹消出来なくなってしまったら、違約となり違約金の請求ということです。

当然、現時点では、実損は全く出ていませんし、家賃も不要、住宅ローンの返済も必要ない状況ですよね。

また、当初契約書で定めていた、8月末の抵当権の抹消が難しいので、10月までと売売主さんが契約の内容の変更を求めてきたときに、承諾されてますので、今となって、将来、起こるかもしれない事態を何らかの形で担保しろ、と言われても、仲介業者をしては、売主さんへ交渉できる余地がないでしょう。

仲介業者としては、契約時に手付金を売主さんに渡しているのが失敗です。

通常、債務超過物件の場合、手付金は売主さんに渡らないように処理します。

売主さんにとっては、失礼な話なのですが、事情を説明して、渡らないように手続きします。

手付金の倍返しか違約の請求が出来るのか、については契約書の取り決めによって変わります。

今後の対応としては、権利として保全せよ、という主張ではなく、心配なので何とかしてほしい、というお願いをされてみたらいかがでしょう？

当初契約書で定めていた、8月末の抵当権の抹消が難しいので、10月までと売売主さんが契約の内容の変更を求めてきたときに、条件として親御さんなりの保証を、ということであれば話はスムーズにいったかもしれませんが・・・