２ヶ月前から一戸建てを検討中です。

しかし中古マンションの下落により、おそらくかなりの残債を残しての買い替えになると思います。

資金も潤沢に有るわけではなく、手持ち資金（500万程）も残債の償却で消え、ほとんどローンに頼ることになると思います。

しかし買い替えの物件は出来れば売り建ての一戸建てではなく良い土地を探してメーカー系の住宅を建てるという方法を考えたいのですが無理でしょうか？

中古や売り建ての物件もかなり見ましたが、どうしても気に入りません。
このような場合の進め方として良い方法が有ればお教え願いたいのです。

まず何処へ相談に行けば良いのか？何を先に決めないといけないのか？など。ちなみに私は、36才勤続10年サラリーマンです。

年収は不況により年々減少しており現在税込み550万程です。

まず、第一にお手持ちの資金(500万円)で現家の抵当権の抹消が可能かどうか？いくらで売れるかの査定からでしょう。
そこで、500万円では抹消出来ないって事にでもなれば、話が変わってしまいます。これが一番最初でしょう。

次に購入物件の選定ですが、土地を購入して注文建築と建てるときにご注意頂きたいのは、借入資金の流れに対する綿密な計画です。

土地購入時にローンを組んで。建物建設時に公庫で借り入れたいという希望はよく耳にしますが、土地だけでは融資をしない金融機関は多いですし、公庫借入時の抵当権の順位変更(公庫は抵当を１位でとりますので、土地購入時に抵当権が１位だった金融機関の抵当権の順位を２位に変更しないと公庫の借入は出来ません。

しかし実際問題として、十分に担保力か無ければ銀行は変更に応じないケースが多いです。今回のようなほとんど借入というケースでは、順位変更は難しい場合の方が多いです。)

資金繰りの関係で家が建てられない土地になってしまう可能性があります。

土地も建物も同じ銀行で借入される場合は比較的簡単ですが、ローンの申込時に間取が決まっていないと、担保の評価が出来ないため、融資の内定がとれません。

進め方としては、まず不動産業者へ注文で建てたい旨をシッカリ伝え、出来れば建てたいメーカーの営業マンと連携をとってもらいながらすすめられるのがベストでしょう。

結構難しいですが、頑張ってみてください。