しかし、マンションの見積もりをしてもらったところ、1,000万のローンが残ってしまうことが解りました。

金融機関にはまだ相談していませんが、どうしても住み替えたいので、買い替えローンが使えないかと検討しています。

・私：33才、妻：33才
・年収1,200万（私（ソニー勤務）:1,000万、妻（パート）：200万）
・頭金500万前後
・返済比率：年収の25%以内

上記条件の場合、ざっくりで構いませんが、いくら位銀行から借りることができて、売却・住宅取得時の諸費用を差し引くといくら位土地と建物にお金をかけることが出来るでしょうか？

教えてください。お願いします。

借入金額をご希望の返済比率だけを考えて計算すると、約７０００万円の借入が可能です。（金利　２．３７５％　返済年数　３５年で計算しました。）

借入金額７０００万円と自己資金の５００万円を足した金額より残債１０００万円と購入と売却にかかわる諸経費を引いた金額が購入される物件価格になります。

売却にかかる経費は仲介手数料、登記費用、印紙代が必要になります。
仲介手数料は売却価格の０〜２００万円までは５％、２００万円〜４００万円までは４％４００万円以上は３％です、３０００万円で売却した場合は９６万円と消費税として４．８万円が必要になります。

登記費用は抵当権の設定の有無や住所変更等の有無により異なりますが５万円〜１０万円印紙代は売買金額により異なりますが１０００万円以下は１万円、１０００万円〜５０００万円は１．５万円が必要になります。

仮に売却金額が３０００万円の場合は仲介手数料が１００．８万円（消費税込み）、登記費用が約１０万円、印紙代が１．５万円の合計約１１２．３万円になります。

購入にかかる諸経費は仲介手数料、登記費用、ローン保証料等の借入に必要な費用、火災保険料、固定資産税等精算金が主な諸経費になります。

購入される物件が建売住宅等の場合は物件により建築確認申請費、住宅性能保証登録料等が別に必要になるケースもありますので個別の確認が必要になります。

仮に５５００万円の中古住宅を購入された場合に必要な諸経費として、仲介手数料が１７９．５５万円（消費税込み）、登記料が５０万円〜８０万円程度（固定資産評価額により登録免許税を計算しますので購入される物件により金額に大きく変わります。

居住用の軽減措置に適合するかどうかにより変わります。）、火災保険料５０万円前後（保険金額、期間、商品により異なります。）ローン保証料等借入に関する経費１５０万円前後（保証料の金額や、事務手数料等は金融機関により異なります。）

固定資産税等精算金１５万円前後（購入時期、課税金額等により負担金額が異なります）

以上の経費を合計すると４５０万円から５００万円の諸経費が必要になります。

（購入される物件と借入をされる金融機関、借入金額、取引時期等が確定しないと正確な諸経費は計算できませ、目安として購入金額の８％〜１０％とお考え下さい。）

ご質問の購入可能物件価格ですが３０００万円でご自宅を売却して、住宅ローンが１０００万円残ったと仮定すると、５５００万円から５８００万円程度の物件を購入されると、ご希望の返済比率２５％に以内におさまると思います。