この度、住宅を建てるために不動産屋さんから土地を購入することになったのですが、私どもは何も知識がないので不安で仕方がなく投稿させていただきます。

1）土地自体今現在、田んぼなのですが将来「農地転用」で、住宅を建てる様に出来ると不動産屋さんは言っています。

しかし、転用すのに４年かかると言われて居ります。
実際にこんなに年月がかかる物なのでしょうか？

2）契約の際に、実は来週の月曜日に手付金で１０万円を指定口座に振り込み、後日金曜日に売買契約の取り交わしのために土地代金の10％を支払いそれから１ヶ月以内に不動産屋指定の司法書士さん立会いで登記と引き換えに全額お支払いするのですが、向こう４年は（転用許可が下りるまで）「仮登記」しか出来ないそうです。

仮登記とは法的にどのような効力があるのでしょうか？また、本登記するまでに、不動産屋さんが倒産などしてしまったらどうなるのでしょうか？

月曜日に手付金（多分申込み金のことだと思います）を指定口座に振込みをされるようですが振込みをされる前に県の住宅課ならびに農協委員会にご相談されたほうが良いと思います。

ご質問の農地転用にかかる日数ですが、長くとも２．３ヶ月です。（地域にもよると思いまが）

仮登記についてですが、仮登記には対抗力はありませんが、仮登記の順位で本登記が出来ます。

本登記をする際これに抵触する登記は登記官の職権で抹消されます。

しかし、仮登記を本登記にする場合は仮登記義務者と仮登記権利者との共同申請になります
それに本登記にすることによって利害関係者がいる場合はその者の承諾書またはその者に対抗することが出来る裁判の謄本が必要になります。

仮登記義務者が登記申請に協力しない（出来ない）場合は仮登記権利者は訴えを提訴し、その裁判の判決書をもって単独で申請することが出来ます。（ただし２号仮登記のみ、１号仮登記は直接本登記の手続きの訴えを提訴できます）

１号仮登記・・本登記をするのに必要な実体法上の物件変動は生じているが、本登記をするのに必要な手続上の要件が備わっていない場合に行う登記。
２号仮登記・・物件変動は生じていないが、将来において物件変動を生じさせる請求権が発生しており、その権利を保全する必要がある場合に行う登記。

当方も今日、３軒ほかの不動産屋さんにお話を聞いてもらったところ大津におさんのおっしゃるとおり（取引業法３６条のことだと思うのですが）、「その売買の仕方はおかしい」と言われました。

普通は、本登記完了時に全額支払が、普通だと言われました。

本当は、司法書士さんなどにいろいろと調べてもらって購入しようと思っていたのですがその猶予も与えてくれずに現地で「即決してくれ」といわれたのでその時はその土地が気に入っていたので購入すると言ったのですが、「仮登記」のことで非常に悩んでいました。

申し込み金を振り込む前に大津におさんのお返事がいただけて大変助かりました。

今回は、この土地を見送る事に致しました。
ちょっと素人では扱いにくいです。

今回はじめて土地を購入しようかと思っており、はりきっていたのですが、なんだか自信がなくなりちょっとがっかりとしております。

もうちょっと勉強してからでないと購入は難しいですね。

今回は本当に助かりました感謝しております。お手数をおかけして申し訳ないです。

また何かお世話になるかもしれませんが、どうかよろしくお願い致します。

本当にありがとうございました。