今般、勤めている会社が近隣地を購入することになりました。

その担当をまかせれたのでが、なにぶん不動産売買について初めてなものでお尋ねいたします。

「物件の概要」

登記簿上の甲区は法人名義になっており、１２年２月に破産宣告を受けており破産登記が　なされていること。また、乙区には銀行が根抵当権を２件設定している。（同一銀行）現状は月極ガレージとして現在も使用されている。

「売買にいたった経緯」
　
�@会社幹部にＡ不動産会社（以下Ａ社）が当該地を買わないかと話を持ち掛ける。
　
�A別の日にＢ不動産会社（以下Ｂ社）が当該地を買わないかと話を持ちかける。（Ｂ社は当該地は破産物件であり、売買については破産管財人からＢ社に依頼されていると主張する）

�B後日、Ａ社、Ｂ社、抵当権を設定している銀行の３者が来社し、この件の窓口はＡ社であると口頭で報告される。

以上がおおよその概要ですが、破産物件を購入するのが初めてでどういったところを注意をしていけばよいのか分かりません。

質問事項として、
　
�@売買契約の相手方は誰か？（契約書（案）には破産管財人の弁護氏名が記載されています）
　
�A契約書（案）を受け取りましたが、仲介者がＡ社とＢ社が記載されています。
仲介手数料は両者に支払わなければならないのでしょうか？（まだ一般媒介契約は締結していません）
　
�B契約書（案）には、「本物件に隠れた瑕疵が存した場合、売主の瑕疵担保責任を免除する。」となっているが、破産物件の契約は一般的にこうなのか？
　
�C現在、相手方は実測面積を測量しているが、契約書（案）には、「本物件の表示は実績面積によるものとする。但し、土地の地積更正登記は行わない。」となっているが、境界確認と実測面積の信憑性の確認を当方が行うにはどのような方法があるか？また、地積更正登記を行わないのは一般的なものなのか？
　
�D仮に売買契約が締結され、所有権移転登記が行うときに注意しなければならないことは何か？破産登記はどのようにして抹消されるのか？（契約書（案）には、「所有権移転登記申請が完了した後、売主が破産裁判所に上申して、裁判所の職権により抹消登記手続を行うものとする。」となっています。）
　
�E契約書（案）の負担の帰属には、「本物件についての公租公課その他の負担は、売買代金残額の授受の日をもって区分し、その前日までに相当する部分は売主の負担とし、当日以降は買主の負担とする。なお平成１２年度固定資産税及び都市計画税については平成１２年４月１日をもって起算日とする」となっているが、これは、固定資産税及び都市計画税は１２年４月１日以降は当方が負担するということか？また、これは一般的なものなのか？

の６点が現在のところ分からないのです。ご教示のほどよろしくお願いいたします。

�Aのご質問ですが、仲介手数料の上限は物件価格の３％＋６万円と消費税です。それ以上支払う必要はありません。A社B社で折半するはずです。

媒介契約を締結した相手に支払います。

�Bのご質問ですが、破産云々というより、不動産業者以外が売主の土地建物の契約では、物理的瑕疵担保責任を負わないという条項は有効で、よくあります。

マンガ「これを見てから家を買え」３話を参照して下さい。
http://www.houseagentservice.com/manga/buy3.html

�Cのご質問ですが、土地家屋調査士の先生が境界を確認し筆界確認書を作成し、それに基づき測量している図面（測量図、丈量図）が確認出来れば、問題無いです。

また、地積更正を行なわないというのは、一般的には登記費用の負担を避けるためです。

登記簿記載の面積より極端に小さい場合は地積更正をされると固定資産税、都市計画税の負担が少なくなりますので、そのあたりを後日検討されれば良いと思います。

�Dのご質問ですが、抵当権については、通常の売買と同様に、事前もしくは同時抹消されるはずです。

破産の登記については、所有権が移転した後、管財人(弁護士）が裁判所に申し立てて裁判所の職権で抹消されますので、弁護士が忘れでもしていない限りOKです。

�Eのご質問ですが、近畿圏では、固定資産税、都市計画税の起算日が4月1日となっているのが一般的です。

今回の場合ですと、平成12年4月1日〜平成１３年３月31日までを1年とし、5月の初旬に平成12年1月1日時点での、登記名義人に納付書が送られて来ているはずです。

売買契約は、市町村の起算日や締め日にあわせて行ないませんので、物件の明渡しを受けた日から翌年の3月31日までの分を日割りにして残代金支払の時に売主に支払う事によって清算しているのが一般的です。

また、売主が転居等した場合でも、売主を追いかけて請求が行きますので決済時に支払っておいても大丈夫です。（請求が直接くる事はありません）