ついに、新築マンション（分譲）の購入を決め、登記について十分な知識もないまま、先日（12月23日）、契約書にサインをしました。

今、現在は頭金の50万円を支払い済みで、残りの支払については、一ヶ月以内に銀行の住宅ローン融資審査（面接）を控えている状況です。

年末休暇に入り、時間もあったので登記記載事項について再確認したところ、その物件（敷地？）は、ある銀行から抵当権（極度額4億円）が設定されており、リスクある買い物をしてしまった・・・と認識しました。（33世帯のうち、8割がすでに契約を済ませたようです・・・。）

この時点で、解約した場合は頭金は戻らないと思いますが、具体的に抵当権が設定されていることの「リスク」がまだ理解できていません。

マンションそのものは大変気に入っており、営業の方も熱心な方なので、できれば安心して入居したいと願っております。

■「抵当権」を全て抹消してから入居したいと思うのですが、
　 この「抵当権」というものは、どうすれば抹消できるのでしょうか？
　 また多くの場合、新築マンションには「抵当権」というものが設定されているものなのでしょうか？

■本理由（将来的なリスク）による契約解除場合、頭金は戻らないのでしょうか？　（契約は済んでしまったため）

■売買契約書には、「契約締結時に、抵当権の一部を抹消」と記載されている為、　“占有面積部分に相当する抵当権抹消”という理解でいるのですが、仮に正しければ、　将来第三者により差し押さえなどのトラブルに巻き込まれることは無いのでしょうか？

誠に恐縮ではございますが、何卒ご助言いただければ幸いです。

宜しくお願い申し上げます。

売買契約時にも抵当権の設定されたままになると思いますが特に問題（例外有り）はありません。

残代金支払時に部分抹消（抵当権の全部を抹消するのではなく購入される持分の分だけ抵当権の抹消を行う）という形で抵当権の抹消登記をすると形になると思います。

（残代金支払時までに抵当権の抹消登記を完了するのではなく、所有権移転に必要な書類、抵当権の抹消書類と引き換えに残代金を支払います。）

残代金の支払時には司法書士が立合う形になると思いますのでお知り合いに司法書士の先生がいればその方に立会いと登記を依頼されればいかがでしょうか、居られない場合は住宅ローンをご利用になる金融機関に紹介してもらえば安心です。

金融機関も購入物件に抵当権を設定すると思いますので金融機関の指定の司法書士を使いたがります。抵当権の設定前に書類の確認だけで融資しますので、金融機関にしても信頼できる司法書士に立会い及び登記を依頼したいのは当然だと思います。

契約の解除に関しては土地に抵当権の設定があるだけでは契約の解除理由にはなりませんので当然手附金は返金されません。

抵当権の抹消の後はリスクはありませんが残代金支払時までに仮に分譲業者が倒産した場合は購入予定物件が差押になる可能性はあります。

このような場合の為に１社１０００万円（支店が有る場合は１支店に付き５００万円）の供託金をして免許を受けています。この供託金より取り戻すことが出来ますので重要事項の説明書に記載のある相談窓口にご相談下さい。（この制度は早く申請したものより先に取り戻す形になりますので注意が必要です。）